Автоматично деклариране на имот: Данъчни съвети за инвеститори

Данъците са един от най-важните, но и най-подценявани аспекти при инвестициите в имоти. Един особен детайл за тях е автоматичното деклариране на имот - сравнително ново явление, което много инвеститори не разбират.

Затова в тази статия ще бъде обяснено какво точно представлява то. Ще бъде разгледано как работи и по какъв начин улеснява инвеститора, както и кога не се прилага.

За максимална практичност ще бъдат дадени и данъчни съвети, базирани на най-добрите практики в инвестициите в имоти, спрямо обстоятелствата на българското законодателство. В стила на Investclub, акцент винаги трябва да има върху риска и да се анализират често срещани грешки, за да бъдат избегнати превантивно.

Как работи автоматичното деклариране на имот

Кога всъщност се появи автоматичното деклариране на имот в България? Това, което се случи е, че бе изменен Закона за местни данъци и такси (ЗМДТ) и на 01 януари 2019 година то бе въведено. Вследствие на него, когато придобиете нов имот, било то за целите на инвестиция или за собствени нужди, вече не сте длъжни да подавате декларация при нотариални сделки като покупко-продажба, замяна, дарение и други. Това, което се случва е, че тази информация се предоставя към данъчните служби от нотариусите и Службите по вписванията. Те имат 7-дневен срок от изповядването на сделката.

Видовете сделки, при които тази автоматизация важи, ще бъдат разгледани в детайли в хода на статията. Това е от особено значение, защото тази автоматизация не покрива абсолютно всички възможни сделки, тоест понякога тя не се прилага. Тя също така не води до отпадане на данъци. Има видове данъци при недвижимите имоти, които могат да се появят в определени случаи, инвеститорите трябва да внимават за тях, затова и те ще бъдат прегледани.

Процесът - стъпка по стъпка

Нека бъде представен процесът по автоматичното деклариране в своята цялост.

Всичко започва с подписването на нотариалния акт от двете страни в сделката. След това сделката се вписва в Агенцията по вписванията от страна на нотариуса и той изпраща информацията до общинската администрация, която пък вписва имота в данъчния регистър.

Щом всичко това се случи, данъчната оценка на имота и уведомлението за годишния данък стигат до собственика.

Кога има автоматично деклариране на имот и кога не

Важно е да се разбира кога има автоматично деклариране на имот и кога няма.

Законът е определил няколко ситуации, при които декларирането винаги е автоматично. На първо място е стандартната покупко-продажба на имот - тук може да се говори за жилищен имот, гараж, працел или пък някакъв нежилищен имот.

На второ място, процесът е напълно автоматичен когато придобиването става по давност с нотариален акт. Това се случва след съдебно производство.

Останалите случаи са замяна, дарение и доброволна делба с нотариален акт.

От категорична необходимост е да се познават и всички случаи, в които декларирането на имот не става автоматично. И при тези случаи купувачът е длъжен подаде декларация по чл.14 от ЗМДТ.

За да бъдат обхванати всички възможни сценарии, следната таблица представя всеки възможен вид прехвърляне на имот и дали при него декларирането му става автоматично или не.

Ако сте запознати с представената таблица, то вие вече знаете как да действате във всяка една възможна ситуацията.

Данъчни съвети за инвеститори

Инвестициите в имоти пораждат различни данъчни сценарии. Тяхното предварително разбиране може да доведе до използването на по-добра стратегия, която да оптимизира разходите. Затова в тази част ще разгледаме най-важната информация относно данъците при недвижими имоти.

Покупка за отдаване под наем

Много стратегии за инвестиции в имоти разчитат на доходността от наем, като той може да бъде дългосрочен и краткосрочен.

При дългосрочният наем облагаемият с данък доход се изчислява по следния начин:

Облагаем доход = наем минус 10% нормативно признати разходи = 10% данък

По отношение на краткосрочния наем могат да се плащат различни данъци, в зависимост от оборота. При оборот над 51 130 евро се плаща 15% данък по ЗДДФЛ. Ако обаче оборотът е под този праг, тогава се дължи далеч по-изгодният патентен данък. Неговият размер зависи от общината, като той е в ориентировъчен диапазон от 13 до 128 евро на година.

В случай, че приходът от наем идва към юридическо лице, тогава се дължи 10% корпоративен данък върху облагаемата печалба. Налична е възможност за признаване на различни разходи като лихви по кредит, амортизации и ремонти.

Покупка на няколко имота

Много инвеститори купуват повече от един имот и за тях е важно да разбират следните данъчни подробности.

Съществува 50% отстъпка при така нареченият данък за основно жилище, но той важи за покупката само на един имот.

Ако инвеститорът реши да продава, той може да продаде до два имота в рамките на 5 години и те да са освободени от данък, но само в случай, че са притежавани над 5 години.

Ако е налице постоянна търговия с имоти се увеличава рискът от регистрация по ДДС.

Покупка чрез дружество

Ако инвеститор купува имоти чрез дружество, той може да се възползва от определен набор от предимства. Той може по-лесно да управлява голям брой имоти. Могат да му бъдат признати различни разходи и да плаща 10% корпоративен данък върху печалбата.

Той обаче има следните задължения. Когато купува имот, трябва да подаде Декларация по чл. 14, ал. 4 ЗМДТ, като разполага с 2 месеца да го направи. След това, всяка година той дължи ДНИ (данък върху недвижими имоти) на нежилищни имоти, докато притежава имота.

При продажба дружеството дължи 10% корпоративен данък върху реализираната печалба.

Що се отнася до ДДС, ако фирмата е регистрирана по него, то може да бъде приспаднат данъчен кредит, за разлика от ситуацията, в която фирмата не е регистрирана - тогава ДДС-то е разход, който не може да бъде възстановен.

Важно е да се знае, че при покупка на нова сграда (до 5 години от разрешението за ползване) от продавач, който е регистриран по ДДС, се дължи ДДС от 20%.

Стратегия при бъдеща продажба

В тачи част ще бъде представена таблица, която нагледно показва кога се дължи данък, ще бъде обяснено как се формира данъка и кои документи инвеститорът трябва да пази.

Следната таблица се отнася за данък при продажба за физическо лице, съгласно чл. 13 и 33 от ЗДДФЛ.

Ето каква е и точната формула за изчисление на дължимия данък:

• Облагаем доход = Продажна цена − Цена на придобиване
• Данъчна основа = Облагаем доход × 90% (приспадат се 10% нормативни разходи)
• Данък = Данъчна основа × 10%

Както бе споменато, съществуват и набор от документи, които инвеститорът трябва да пази. На първо място, нотариални актове за придобиване и при продажба. Следват доказателства за платена цена, документи за платени данъци и договори за наем. Трябва да се пазят също така фактури за ремонти и подобрения, както и разрешения за строеж и за промяна на предназначение.

Данъчни рискове и често срещани грешки

При всяка една инвестиция е нужен фокус върху рисковете и анализ на често срещани грешки в практиката. Затова финалната част на статията ще разгледа рисковете в имотите конкретно по отношение на данъците, както и какви грешки се допускат най-много.

Данъчни рискове при инвестиции в имоти

Съществува възможен капан при дарение на имот. Ако той е дарен и е продаден преди 3/5 години, данък се дължи върху почти цялата продажна цена, защото цената на придобиване на практика е 0 евро.

Трябва да се внимава при покупка на имот в нова сграда до 5 години. Ако продавачът е регистриран по ДДС, то ще се дължи 20% ДДС върху продажната цена на имота.

Покупката на имот при изкуствено занижена цена в нотариалния акт създава значителен данъчен риск. Данъчните служби са способни да определят пазарна цена на имота по тяхна преценка и на база на нея да начислят нов данък и лихви.

Ако инвеститорът пропусне да декларира някой от имотите си, подлежи на данъци и лихви за последните 5 години.

Ако инвеститорът системно търгува с имоти, той трябва да е наясно, че данъчните служби могат да квалифицират дейността му като търговска. От това следва да бъде задължен да се регистрира по ЗДДС и да плаща патентен данък.

Често срещани грешки

Честите грешки са обвързани с някои от рисковете, но си заслужава те да бъдат изброени отделно.

Силно препоръчително е да се проверява дали имотът е вписан в данъчния регистър на общината. Въпреки, че вече в много случаи това вече става автоматично, инвеститорът трябва все пак след няколко седмици да потвърди, че всичко е наред.

Изповядването на сделка на занижена цена, както бе видяно при данъчните рискове, е категорична грешка.

Грешки също така са да не се следи срока за декларация при промяна на предназначение на имот, както и той да се отдава под наем без деклариране на доходи.

Фирмите трябва да подават декларация по чл. 14, ал. 4 от ЗМДТ и да не се бъркат с автоматизациите, които важат за физическите лица.

Дарението вместо продажба също може да е грешка и да се отрази в това да има по-висока данъчна тежест.

Купувачите на апартаменти в строеж трябва да декларират при завършване и да не изпускат 2-месечния срок за това.

В хода на тази статия разбрахте не просто какво представлява автоматично деклариране на имот, но какви данъчни оптимизации са възможни и за кои рискове и грешки трябва да се внимава.

Автоматичното деклариране е предимство, но това не ви освобождава от отговорност. Проверете дали имотът ви е коректно вписан в данъчния регистър на общината, и пазете документите си подредени преди следващата сделка.