Идва ли криза в имотния сектор?

"Заразата" на търговските недвижими имоти в САЩ вече оказва влияние върху Европа - какво означава това за инвеститорите?

Публикувано от Божидар Балевски фев 07, 2024 в Недвижими имоти

Сътресенията на пазара на търговски недвижими имоти в САЩ, които вече разтърсиха банките в Ню Йорк и Япония, сега обхванаха и Европа. Това развитие засили опасенията за по-широк ефект на разпространение, предизвиквайки тревога както сред инвеститорите, така и сред финансовите институции.

Облигациите на Deutsche Pfandbriefbank AG са засегнати от експозиция към недвижими имоти

Последната жертва в този разгръщащ се сценарий е германската Deutsche Pfandbriefbank AG, чиито облигации пострадаха на фона на опасенията за експозицията й в проблемния сектор на недвижимите имоти. В отговор на засилващите се опасения банката публикува непланирано изявление, в което признава, че е увеличила провизиите си поради "трайната слабост на пазарите на недвижими имоти", характеризирайки настоящата ситуация като "най-голямата криза в сектора на недвижимите имоти след финансовата криза".

Увеличаването на провизиите

Кредиторите увеличават провизиите по дълговете, отпуснати на собственици на имоти и строителни предприемачи, тъй като заемите започват да се влошават, след като повишаването на лихвените проценти намали стойността на сградите по целия свят. Във вторник министърът на финансите на САЩ Джанет Йелън заяви, че загубите при търговските недвижими имоти са тревога, която ще доведе до стрес за собствениците, но добави, че според нея проблемът е "управляем". 

Анализаторите предупреждават, че истинската степен на въздействието може все още да не е напълно отразена, като през тази година се очакват допълнителни обезценки в размер до 15%.

Защо облигациите спадът, а провизиите се вдигат?

Инвеститорите обикновено купуват облигации, емитирани от банки и други институции, в замяна на предварително определена възвръщаемост. Облигациите представляват дългови задължения, при които емитентът (в този случай банката) заема пари от инвеститорите за определен период от време. В замяна на това емитентът плаща периодични лихвени плащания на облигационерите през целия срок на облигацията и изплаща главницата на падежа.

Връзката между поевтиняването на търговските недвижими имоти (ТНИ) и спада на облигациите на германските кредитори се дължи на експозицията на тези банки към проблемния сектор на недвижимите имоти. Тъй като пазарът на търговски недвижими имоти е изправен пред предизвикателства като повишаващи се лихвени проценти, намаляваща стойност на активите и нарастващо неизпълнение на заеми, финансовите институции, които са отпуснали заеми на собственици на имоти и строителни предприемачи, са изложени на риск от понасяне на загуби. Когато перспективите пред сектора на търговските недвижими имоти се влошат, инвеститорите започват да проявяват предпазливост към банките, притежаващи значителни активи, свързани с недвижими имоти, което води до разпродажба на техните облигации. Този натиск за продажба понижава цените на тези облигации, отразявайки опасенията на инвеститорите относно финансовото състояние на банките и потенциалното въздействие на свързаните с ТНИ загуби върху балансите им. Поради това спадът в стойността на облигациите на германските кредитори служи като индикатор за опасенията на пазара относно по-широките последици от спада на пазара на недвижими имоти върху финансовите институции.

По-широки опасения и предупредителни сигнали

Сривът на облигациите на германските кредитори е последният от поредицата предупредителни сигнали, които се чуват от различни краища на света. Понижаването на рейтинга на New York Community Bancorp до статус "junk" или "боклук" на български език от Moody's, съчетано с това, че японската Aozora Bank регистрира първата си загуба от 15 години насам поради провизии за търговски имоти в САЩ, подчертава сериозността на ситуацията. Притесненията се простират отвъд рентабилността до потенциални проблеми с платежоспособността, особено за по-малките германски банки, ориентирани към недвижимите имоти.

Европейските банки са изправени пред нарастващ натиск

Провизиите на Deutsche Bank AG за загуби от търговски недвижими имоти в САЩ рязко нараснаха, подчертавайки надвисналите рискове, свързани с рефинансирането в условията на намаляваща стойност на активите. Предпазливата позиция на банката отразява по-широките опасения на сектора относно устойчивостта на сектора, който изпитва затруднения, и предстоящите предизвикателства.

Швейцарската Julius Baer Group Ltd. неотдавна обяви значителни обезценки на заеми за фалирали компании за недвижими имоти, засилвайки тревогите относно уязвимостта на недвижимите имоти. Макар че последиците може да са породени от конкретни инциденти, опасенията относно системните последици за сектора и потенциалните последици за всички финансови институции остават.

Реакция на пазара и чувствителност на инвеститорите

Пазарните реакции бяха бързи, като Morgan Stanley посъветва клиентите си да продадат първостепенните облигации на Deutsche Pfandbriefbank AG, предизвиквайки значителен спад в цените на облигациите. Опасенията се разпространиха и върху други банки с експозиция към сектора, за което свидетелства спадът на облигациите на Aareal Bank AG. Повишената чувствителност на инвеститорите подчертава необходимостта от бдителност в условията на продължаващите пазарни сътресения.

Регулаторен контрол и системни рискове

Регулаторните органи, включително германската Bundesbank и Bafin, следят отблизо ситуацията, като отчитат потенциалните системни рискове, свързани с експозицията на банките към затруднения сектор. Миналият опит, като например финансовата криза от 2008 година, служи за предупреждение, като подчертава значението на изпреварващи регулаторни мерки и стратегии за управление на риска с цел смекчаване на неблагоприятните последици.

Отзвукът от загубите от търговски недвижими имоти сред по-малките германски банки навява спомени за световната финансова криза от 2008 година, когато банките бяха изправени пред значителни отписвания поради експозиция към високорискови ипотечни кредити. Тъй като несигурността е на лице, инвеститорите и финансовите институции трябва да действат предпазливо, отчитайки възможността за по-нататъшни болки в сектора.

Навигация в несигурността в сектора на недвижимите имоти

Тъй като призракът на "заразата" на пазара на недвижими имоти е все по-силен, инвеститорите и финансовите институции трябва да останат бдителни и адаптивни при навигирането в променящия се пазар. Засиленият регулаторен надзор, проактивното управление на риска и разумните инвестиционни стратегии ще бъдат от решаващо значение за смекчаване на потенциалните сътресения и предпазване от системна уязвимост.