Имотен фонд на стойност 10 милиарда долара е пред сериозна заплаха
Когато нарастващ брой инвеститори искат да изтеглят парите си, може да стане опасно
Публикувано от Божидар Балевски май 20, 2024 в Пазари
Значителен инвестиционен тръст за търговски недвижими имоти (REIT) е изправен пред финансови затруднения поради нарастващия брой инвеститори, които искат да изтеглят парите си.
Фондът на Starwood Capital Group, който е на стойност 10 млрд. долара, пести паричните си средства и кредитните си линии, като ограничава размера на средствата, които инвеститорите могат да изтеглят. През първото тримесечие фондът е получил искания за теглене на обща стойност 1,3 млрд. долара, но е успял да изпълни само по-малко от 500 млн. долара, както се вижда от регулаторните документи.
Ликвидността на фонда, която включва парични средства, търгуеми ценни книжа и банкова кредитна линия, бързо се изчерпва. Тя намаля до 752 млн. долара в края на април, което е спад спрямо 1,1 млрд. долара в края на предходната година и 2,2 млрд. долара в края на 2022 г.
„Ликвидността става критично ниска“, отбеляза Кевин Ганън, главен изпълнителен директор на инвестиционната банка Robert A. Stanger, която се фокусира върху фондове за недвижими имоти.
Изправен пред тази ликвидна криза, Starwood Real Estate Income Trust (Sreit) разполага с ограничени възможности, нито една от които не е особено благоприятна. Той би могъл да увеличи дълга си, да продаде имоти в условията на труден пазар или допълнително да ограничи или напълно да спре обратното изкупуване - действия, които биха могли значително да затруднят способността му да привлича нови инвестиции. Ако не бъдат предприети действия, Sreit може да изчерпи своите парични и кредитни ресурси преди края на годината, като се има предвид текущият темп на изкупуване.
Други нетъргувани REITs изпитват подобен натиск. Например Blackstone Real Estate Income Trust (Breit) може да се похвали с ликвидност от 7,5 млрд. долара и е успял да удовлетвори всички искания за обратно изкупуване през тази година. Въпреки това исканията за оттегляне продължават да надвишават новите инвестиции.
Стартирал между 2017 и 2022 г., Sreit беше един от най-значимите нови фондове за недвижими имоти, втори по размер след Breit. Тези фондове са набрали общо около 95 млрд. долара, предимно от индивидуални инвеститори.
Тези фондове бяха особено привлекателни, когато лихвените проценти бяха ниски, като предлагаха дивиденти около 5%. Предлагани на пазара чрез финансови консултанти, те осигуряваха на дребните инвеститори достъп до процъфтяващия тогава пазар на търговски имоти.
С повишаването на лихвените проценти и намаляването на стойността на търговските имоти обаче инвеститорите започнаха да изтеглят парите си в значителни размери. До края на 2022 г. Sreit ограничи обратните изкупувания до 2% от нетната стойност на активите на месец и 5% на тримесечие.
Усилията за набиране на средства също значително намаляха, тъй като някои анализатори разкритикуваха структурата на тези фондове, а финансовите консултанти отправиха предупреждения. Месечното набиране на нови средства от Sreit е спаднало до около 15 млн. долара от над 600 млн. долара в началото на 2022 г.
Способността на тези фондове да изпълняват обратни изкупувания вероятно ще определи дълготрайността им на пазара на недвижими имоти. Докато някои анализатори смятат, че тези фондове се адаптират добре към трудните пазарни условия, други посочват значителни предизвикателства.
Starwood обмисля няколко трудни решения поради невъзможността да набере достатъчно нови средства, за да покрие дори ограничените си обратни изкупувания.
Фондът би могъл да избере да продаде активи, включително стотици имоти като складове и апартаменти под наем предимно в слънчевия пояс. Пазарът на търговски недвижими имоти обаче е засегнат неблагоприятно от високите лихвени проценти, а свръхзастрояването е намалило стойността на апартаментите под наем.
Матю Вернер, управляващ директор в Chilton Capital Management, спомена, че повечето собственици, които са инвестирали в имоти под наем преди повишаването на лихвените проценти, биха предпочели да не продават при сегашните пазарни условия.
Анализаторите смятат, че спирането или ограничаването на по-нататъшните обратни изкупувания е драстична мярка, тъй като това би се отразило сериозно на способността на фонда да привлича нови инвестиции. Според Ганън подобна стъпка може да бъде катастрофална за усилията за набиране на средства.
Стартирал през 2018 г. от Starwood Capital, дружество за частен капитал, ръководено от Бари Стърнлихт, Sreit привлече над 13,5 млрд. долара собствен капитал за придобиване на активи в областта на недвижимите имоти на стойност над 25 млрд. долара. Въпреки че продаде значителен портфейл миналата година, фондът напоследък забави продажбите на имоти поради ниските цени. Sreit се надява на възстановяване на пазара по-късно тази година, особено ако Федералният резерв започне да понижава лихвените проценти.
Понастоящем кредитната линия на фонда е на път да се изчерпи, като от първоначалните 1,55 млрд. долара са налични само 275 млн. долара.
