Жилищната криза в Америка продължава

За много хора днешният жилищен пазар е или източник на богатство, или причина за разочарование, в зависимост от това от коя страна на разделението на собствеността на жилище се намирате.

Ако сте инвеститор или човек, който е закупил жилище през последните години, вероятно сте доста доволни. Акциите на компаниите, които строят жилища, са нараснали със 110% от началото на 2021 г., а милиони собственици на жилища се радват на увеличен собствен капитал, тъй като средните цени са скочили с 38%. Тези, които са успели да купят или рефинансират по време на пандемията, когато 30-годишните лихви по ипотечните кредити паднаха до рекордно ниското ниво от 2,65%, се възползват от ултраевтини кредити, което се изразява в значителни спестявания всеки месец.

От друга страна, същите тези тенденции допринесоха за криза в цените на жилищата. Потенциалните купувачи са изтласкани от пазара поради рязко покачващите се цени, ограничените наличности и твърде високите лихви по ипотечните кредити, с които средното домакинство не може да се справи. Според индекса за достъпност на жилищата на Федералния резерв на Атланта през юни достъпността на жилищата е била 68,5, което е близо до най-ниската стойност от 2006 г. насам. Разходите за притежание на жилище, включващи вноски по ипотека, данъци и застраховки, понастоящем отнемат близо 44% от средния доход на домакинството, което далеч надхвърля прага от 30%, считан за достъпен - ниво, наблюдавано за последен път през 2021 г.

Свобода на хоризонта?

Известно облекчение може би се вижда, тъй като 30-годишните лихвени проценти по ипотечните кредити се понижиха от над 7% до ниския диапазон от 6%, успоредно с понижението на 10-годишните съкровищни облигации в очакване на намаляване на лихвените проценти от страна на Федералния резерв. На 18 септември се очаква намаление с четвърт пункт, като е възможно да има и още такива.

Жилищните разходи се превръщат в централен въпрос и в президентската кампания. Вицепрезидентът Камала Харис предложи безвъзмездни помощи за купувачи на първо време и стимули за строителните предприемачи, докато бившият президент Доналд Тръмп лансира идеи като намаляване на регулациите, застрояване на федерална земя и депортиране на нелегалните имигранти като начини за справяне с достъпността на жилищата.

Въпреки това, дори и да се приложат такива мерки, те ще отнемат време, а ефективността им остава несигурна. Умереното намаляване на лихвените проценти може да допринесе малко за облекчаване на ситуацията и дори да доведе до повишаване на цените, като насърчи закупуването на повече жилища. Освен това остава открит въпросът дали предложенията на някой от кандидатите биха могли да минат през Конгреса или да издържат на правни предизвикателства.

Строителство на повече жилища 

Единственото решение, за което почти всички са съгласни, е да се увеличи предлагането на жилища. В САЩ липсват до седем милиона жилища, но строителите изграждат само около 850 000 еднофамилни къщи годишно. Строителите не са склонни да увеличат производството поради опасения, свързани със забавянето на икономиката и нарастващите разходи.

Въпреки предизвикателствата перспективите пред акциите на строителните компании остават положителни. Намаляващите лихвени проценти по ипотечните кредити обикновено са от полза за сектора, а ако Вашингтон предостави повече финансови стимули, това може да даде тласък на строителите, особено на тези, които са фокусирани върху жилищата за начинаещи.

Междувременно много потенциални купувачи вероятно ще останат настрана. Надя Евангелу, директор на отдел „Изследване на недвижимите имоти“ в Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти, не предвижда 2025 г. като година, в която достъпността на жилищата ще се подобри значително. Алън Ратнър, анализатор в Zelman & Associates, смята, че истинско облекчение може да настъпи едва през 2026 г. „Няма бързо решение“, казва той.

Стагнация на собствеността на жилища

Според Бюрото за преброяване на населението на САЩ, собствеността на жилища, която се увеличаваше преди пандемията, сега е в плато и е 66 % - ниво, сравнимо с края на 90-те години на миналия век и под 69 %, наблюдавани по време на жилищния бум през 2000 г.

Рязкото покачване на цените на жилищата и на лихвите по ипотечните кредити доведе до намаляване на достъпността на жилищата, докато доходите изостанаха. Средната цена на съществуващо жилище в момента възлиза на 422 600 долара, което е рязко увеличение спрямо 266 300 долара през 2020 г.

Друг фактор са високите наеми, които затрудняват потенциалните купувачи да спестят за първоначална вноска. Според проучвания на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти много купувачи, които купуват за първи път, се обръщат към семейството, приятелите или пенсионните спестявания, за да съберат необходимите пари.

Колкото по-дълго хората отлагат покупката на жилище, толкова по-силно това се отразява на финансовото им бъдеще. Според Urban Institute към 60-годишна възраст хората, които са закупили жилище между 25 и 34 години, имат 72 000 долара повече жилищно богатство от тези, които са изчакали още едно десетилетие. „Отлагането на придобиването на жилище удължава периода на наемане и забавя спестяванията чрез натрупване на собствен капитал“, казва Сюзън Вахтер, професор по недвижими имоти в училището Уортън към Университета на Пенсилвания.

Въздействието на пандемията все още се усеща

Пазарът на жилища продължава да е изкривен от последиците от пандемията. Федералният резерв намали рязко лихвените проценти, за да предотврати рецесията, което доведе до намаляване на 30-годишните лихви по ипотечните кредити под 2,7 % през 2021 г. Това предизвика мания за покупки, която повиши цените и изчерпа наличните запаси.

Тази ера на евтино финансиране обаче внезапно спря, тъй като Фед започна агресивно да повишава лихвените проценти, за да се бори с инфлацията. Лихвите по ипотечните кредити скочиха от около 3% в края на 2021 г. до почти 6,5% към края на 2022 г., достигайки връх от малко под 8% в края на 2023 г.

Жилищните запаси все още не са се възстановили. Въпреки че напоследък се увеличава, той остава доста под историческите норми, отчасти защото много собственици на жилища с нисколихвени ипотеки остават на място. Повече от половината от собствениците на жилища с кредит имат ипотеки под 4%, което ги стимулира да се въздържат от продажба.