Офис имотите ще се сринат!?

Спадащите стойности на имотите, нарастващите лихвени проценти и нетърпението на кредиторите създават предпоставки за трудна година в областта на търговските имоти.

В бурните дни на 2022 г., когато нарастващите лихвени проценти задушиха достъпа до кредити за търговски имоти, специалистите в бранша се придържаха към мантрата: „Просто оцелей до 25 г.“ Надеждата беше, че дотогава инфлацията ще се стабилизира, разходите по заемите ще намалеят и пазарното търсене ще се възстанови. С настъпването на 2025 г. обаче тези очаквания изглеждат прекалено оптимистични. Лихвените проценти остават упорито високи, кредиторите са по-малко снизходителни, а дълго отлаганото признаване на спада на стойността на имотите става неизбежно.

„Тази година се очертава да бъде моментът на истината“, казва Тим Муни, ръководител на отдел „Недвижими имоти“ във Värde Partners, фирма, специализирана в дългови инвестиции в недвижими имоти. „Нито по-ниските лихвени проценти, нито забавените действия ще осигурят спасителен пояс“.

Нарастващ финансов натиск

Просрочията на пазара на търговски недвижими имоти в САЩ нараснаха рязко в края на 2024 г., като над 10% от заемите за офис имоти са в просрочие, според анализ на Bloomberg. Някои собственици на имоти, като Cannon Hill Capital Partners и Columbia Property Trust на Pimco, вече признаха поражението си. При неотдавнашната продажба на 799 Бродуей в Манхатън бяха получени 255 млн. долара - с 15 млн. долара по-малко от дължимите суми по ипотеката.

Секторът на търговските недвижими имоти изпитва затруднения, откакто пандемията COVID-19 промени динамиката на работните места и опразни офис сградите. Първоначалните опасения за широко разпространена финансова зараза се оказаха преувеличени, но рязкото повишаване на лихвените проценти от 2022 г. оказа дълбоко въздействие върху сектора.

Много инвестиции в недвижими имоти разчитат на краткосрочни заеми със значителни крайни плащания. При рефинансиране по-високите лихвени проценти често изтласкват задълженията за плащане над приходите от наем. С нарастването на разходите по заемите оценките на имотите падат - търговските офиси са поевтинели средно с 23% от 2022 г. насам, докато жилищните сгради са поевтинели с 20%, според MSCI.

„Удължаване и преструване“ вече не работи

В миналото индустрията е разчитала на тактики като „удължаване и преструване“, при които кредиторите дават на кредитополучателите повече време за погасяване на заемите, без да отчитат намалените стойности на имотите. Този подход, широко използван по време на финансовата криза от 2008 г., беше подкрепен от почти нулевите лихвени проценти. Днес, при по-високи лихвени проценти и по-строги условия за отпускане на заеми, банките изискват повече от кредитополучателите, включително вливане на пари в брой или преразглеждане на споразуменията за заем - стратегия, наречена „изменяй и удължавай“.

Тези мерки обаче имат своите граници. Например Brookfield Asset Management договори едногодишно удължаване на заемите за 459 млн. паунда за своята офис кула Citypoint в Лондон, но не успя да спаси инвестицията. Опитите за продажба на сградата с отстъпка през 2024 г. получиха оферти далеч под покупната ѝ цена от 2016 г.

Нарастващи разходи и регулаторен натиск

Тъй като кредитополучателите се борят за рефинансиране, те са изправени пред нарастващи разходи за обновяване на по-старите сгради, за да привлекат наематели и да спазят по-строгите екологични разпоредби. Разходите за строителство нарастват, а наемателите стават все по-избирателни, което допълнително намалява стойността на имотите. Собствениците на земя, които не са в състояние да се справят с тези предизвикателства, неизбежно продават на загуба или се изправят пред принудително отнемане.

Продавачът на къси позиции Мъди Уотърс е сред тези, които залагат срещу сектора, позовавайки се на трайно високите лихвени проценти и инфлационните политики, които могат да направят рефинансирането още по-трудно. „Лихвените проценти няма да се понижат значително скоро“, каза Карсън Блок, основател на Muddy Waters.

Пътят напред

Индустрията е изпаднала в безизходица, тъй като кредитополучателите не са в състояние да изплащат заемите, а кредиторите не желаят да отнемат обезценяващите се имоти. Сградата „Хелмсли“ в Манхатън е пример за тази дилема: след като е обмислял преустройство на апартаменти, собственикът ѝ сега преговаря с кредиторите след процедура по отнемане на имоти.

Европа е изправена пред сходни предизвикателства, като регулаторните органи призовават банките да намалят стойността на заемите, за да отразят по-ниските оценки. Властите в САЩ са по-снизходителни, но по-малките банки, инвестирали в търговски ипотеки, в крайна сметка ще трябва да се справят с тези недобре работещи активи.

Докато някои се надяват на внезапен спад на лихвените проценти, който да спаси оценките, по-вероятният сценарий е бавно признаване на загубите. Тъй като всяко възбрана или продажба определят нови критерии за стойността на имотите, пазарът постепенно ще се пренастрои.

Речник на стратегиите за недвижими имоти

С течение на годините в сектора са създадени колоритни термини, с които се описват тактиките за управление на пазарните спадове:

• Разширяване и преструване: Отлагане на изискванията за изплащане с надеждата, че стойностите на имотите ще се възстановят с течение на времето.

• Изменение и удължаване: Удължаване на сроковете на заемите с по-строги условия или авансови плащания.

• Отлагане и молитва: изчакване на по-добри условия, често осмивани от скептиците.

• Да оцелееш до 25 г.: неотдавнашна мантра, заменена от надежди за възстановяване през 2026 г.

• Плащане в натура: Позволява на кредитополучателите да отложат плащанията в брой, като ги добавят към салдото по кредита.

• Разделяне на заеми на две части: Разделяне на заемите на по-сигурна част „А“ и по-рисков сегмент „Б“, което отразява различните перспективи за погасяване.

• Стена на падежа: Нарастващият брой кредити, чиито падежи настъпват едновременно и които могат да претоварят системата.

Заключение

Въпреки че секторът на търговските недвижими имоти се надяваше на облекчение до 2025 г., реалността се оказва по-сурова. С нарастващите разходи, намаляващите стойности и засилващия се натиск от страна на кредиторите, следващата година може да принуди сектора да се изправи срещу дълго отбягвани истини..