Офис площите в България се развиват, но все още имат проблеми

През следващите две години и половина се очаква да бъдат въведени в експлоатация около 220 хил. кв.м нови офиси. През първото полугодие са реализирани сделки за около 74-75 хил. кв.м офис площи, включително нови наеми, разширения и преподписани договори. 

Към момента в София има около 2.3 милиона кв.м активно предлагани офис площи, от които около 17% (538 хил. кв.м) са незаети. До края на годината се очаква завършването на между 69 и 113 хил. кв.м нови офиси. Търсенето продължава да се движи основно от ИТ сектора, но хибридните модели на работа увеличават популярността на споделените офис пространства.

Какви офиси се търсят

Бъдещето на офисния пазар в Европа и България все повече се обвързва с изпълнението на изискванията за намаляване на въглеродните емисии, като ESG (екологични, социални и управленски) критерии играят ключова роля при избора на офиси. Енергийната ефективност е приоритет както за наемателите, така и за банките, които финансират проекти. Това стимулира собствениците на сгради да инвестират в модернизация или преустройство, за да останат конкурентни.

Същевременно работодателите наематели все повече се фокусират върху качеството на работната среда и благосъстоянието на служителите си, като предлагат различни удобства, зони за почивка и зелени пространства. Консултантски компании като Colliers прогнозират, че търсенето на споделени офис пространства ще се засили, подкрепено от хибридните модели на работа и необходимостта от оптимизация на използваните офис площи.

В първата половина на 2024 г. наличните офис площи от клас A и B в София са между 2.02 и 2.5 млн. кв.м, според различни източници. Colliers отчита ръст с около 1%, основно поради завършването на пет нови сгради, които добавят над 28.5 хил. кв.м нови площи. 

През първото полугодие са сключени сделки за около 74-75 хил. кв.м офис площи, като само Avison Young отчита малко по-висока стойност от 88 хил. кв.м. Въпреки че общите обеми на сделките са близки до тези от предходната година, експертите отбелязват спад в търсенето през първото тримесечие на 2024 г., което е компенсирано от по-силни резултати през второто тримесечие.

Според Colliers, ИТ индустрията е основен двигател на търсенето на офис площи, като заема почти 32% от усвоената квадратура. Около 44% от наетите площи са резултат от релокации, предимно от офиси клас B към клас A. Същевременно, през второто тримесечие, клас B офис площи (10 хил. кв.м) са наети в по-голям обем от клас A площи (7 хил. кв.м), което е нова тенденция.

Бъдещето на офис сградите и техните проблеми

Очаква се през 2024 и 2025 г. да бъдат завършени значителни обеми нови офис площи, като най-голямата част ще бъде въведена в експлоатация през 2025 г. Според Avalant в момента се строят над 221 хил. кв.м офис площи, като по-голямата част ще бъдат готови през следващите две години.

Нивата на незаетите офис площи в София в момента са около 15-17%. В централните части на града свободните площи са около 12%, докато в периферните райони делът достига до 16%. Незаетите площи леко намаляват през първото полугодие на 2024 г., но се очаква леко увеличение през следващата година поради завършването на нови сгради.

Офертните наеми за офис площи клас A остават стабилни, между 14 и 16 евро на кв.м, докато тези за клас B са между 9 и 11 евро. В някои райони, като "Хладилника" и централната част на София, се наблюдава натиск за покачване на наемите поради ограниченото предлагане.

Възходът на споделените офиси също продължава, като към средата на 2024 г. те заемат около 68.9 хил. кв.м. Очаква се този сегмент да се развива още повече благодарение на хибридните модели на работа, които изискват по-гъвкави работни пространства.

Пазарът на офис площи в градове извън София, като Пловдив, Варна и Бургас, се развива с по-бавни темпове, но също показва стабилен ръст.