Имотни инвеститори в САЩ се опариха силно
Проблемите в сектора не стихват
Публикувано от Божидар Балевски юни 06, 2024 в Недвижими имоти
Лин Нате, разочарована от ниската възвръщаемост на семейните си пенсионни фондове, решава да инвестира в недвижими имоти в края на 2021 г., влагайки 200 000 долара във фирма, която обещава 30% възвръщаемост чрез закупуване на апартаменти в САЩ. Днес по-голямата част от нейната инвестиция се е стопила.
Завършила бизнес училище, Нате използва доходите от зъболекарската практика на съпруга си в Якима, Вашингтон. Нейната значителна финансова загуба илюстрира опасностите, които крият инвестициите, насърчавани от социалните медии, сложни финансови продукти на Уолстрийт и рязкото повишаване на лихвените проценти, които заедно спукаха балона на пазара на недвижими имоти в САЩ.
Пазарът на търговски недвижими имоти в САЩ, особено сектора на офисите, е под натиск, като проблемни активи на стойност над 38 милиарда долара. Многофамилните имоти обаче представляват най-големия дял от потенциалните проблеми, като надхвърлят офис сградите с над 56 милиарда долара застрашени активи.
За разлика от офис имотите, които обикновено получават институционална подкрепа, проблемите на пазара на апартаменти засягат предимно индивидуалните инвеститори. Жилищата, които традиционно се считат за сигурни инвестиции поради основните човешки нужди и хроничния недостиг на жилища, обещаващи висока възвръщаемост, изчезнаха. Финансовите институции търсеха по-висока възвръщаемост, като поемаха по-рискови начинания. Компании като Western Wealth Capital, в която инвестираше Нате, се занимаваха със спекулативни ремонти, финансирани в голяма степен чрез заеми, които бяха пакетирани като ценни книжа и продавани на институционални инвеститори.
Този модел отразява кризата с високорисковите ипотечни кредити от 2008 г., като заемите се отпускат на сравнително неопитни кредитополучатели с минимални първоначални вноски. След като лихвените проценти рязко се повишиха, стойността на имотите намаля, поставяйки наемодателите и инвеститорите като Нате в затруднено финансово положение. Инвеститорите, включително Nathe, съобщават за значителни загуби в отношенията си с Western Wealth, както е потвърдено пред Bloomberg News.
Главният изпълнителен директор на Western Wealth, Джанет Лепеж, подчерта, че фирмата не е предвидила бързото покачване на лихвените проценти и е поддържала прозрачност с инвеститорите.
С повишаващите се лихвени проценти секторът на търговските недвижими имоти е изправен пред все по-големи предизвикателства, като важни играчи като Starwood Real Estate Income Trust налагат ограничения върху тегленията, за да избегнат принудителни продажби в условията на спадащ пазар. За разлика от тях, на компании като Western Wealth може да се наложи да продават имоти на значителни загуби, за да управляват дълга си или да облекчат финансовото напрежение. Тези сътресения засегнаха и Уолстрийт, където 80-милиардният пазар на обезпечени кредитни задължения за търговски недвижими имоти (CRE CLOs) е подложен на силен стрес, като процентът на неизпълнение достига рекордни нива.
По време на пандемията Нате променя инвестиционната си стратегия, тъй като пазарът на апартаменти се разраства, стимулиран от ниските лихвени проценти и нарастващите наеми. В края на 2021 г. апартаментите в САЩ станаха свидетели на рекорден обем сделки. Синдикатите на недвижими имоти, относително непознати, но агресивни на пазара, се възползваха от този бум. Тези фирми обединяват пари от индивидуални инвеститори, за да купуват и управляват имоти – метод, улеснен от неотдавнашното законодателство, позволяващо публично набиране на средства.
Нате, повлияна от влиятелния в областта на богатството и бивш козметичен хирург Мир Джафер Али Джофри, инвестира в няколко проекта на Western Wealth. С влошаването на пазарните условия с повишаването на лихвените проценти и пренасищането с ново строителство обаче мечтата бързо се вкисва.
До 2022 г. агресивното повишаване на лихвените проценти от страна на Федералния резерв, съчетано със забавяне на дълговите пазари и спадащи наеми, означава катастрофа за много синдици. Високорисковите, краткосрочни заеми, които преди това даваха печалби, станаха обременителни и доведоха до принудително отнемане на имоти или до продажби в затруднено положение, като загубите често се поемаха от капиталовите инвеститори.
Кризата разкри уязвимости във финансовата система, напомнящи рецесията от 2008 г., като подчерта рисковете, свързани с финансовите стратегии с висок ливъридж. За много инвеститори като Нате финансовият спад е едновременно урок по риск и източник на значително съжаление.
