БНБ се опитва да спре жилищното кредитиране

От 1 октомври 2024 г. Българската народна банка (БНБ) ще въведе по-строги правила за жилищните кредити, целящи да ограничат потенциалните рискове за банковата система. Тези нови мерки включват ограничения на три ключови показателя: съотношението между стойността на кредита и стойността на жилището, съотношението между дълга и дохода и максималния срок на кредита. 

Решението идва на фона на продължаващия бум на ипотечното финансиране, като годишният темп на нарастване на ипотечните портфейли ще надхвърли 25% до края на юли 2024 г. Общият обем на експозициите достигна рекордните 22,7 млрд. лв.

В началото на годината централната банка сигнализира за възможността за въвеждане на подобни макропруденциални мерки, а в доклад от края на май отбеляза, че все още не вижда признаци за „прегряване“ на жилищния пазар. Въпреки това БНБ препоръча на банките да наблюдават няколко показателя.

Сега БНБ предупреждава за „потенциално натрупване на средносрочни рискове“ за банковия сектор, произтичащи от показатели като прираст на кредитите, задлъжнялост, цени на имотите и среден размер на кредитите. Тези рискове са преминали в „категория с по-висок риск“. Въпреки тези предупреждения се очаква новите правила да засегнат само малка част от пазара.

Ключови нови регулации

Списъкът на БНБ включва три стандартни показателя, които вече ще подлежат на специфични ограничения:

1. Съотношението на заема към стойността му (LTV): Това съотношение показва нивото на сигурност на заемите. Новите правила ще ограничат LTV до 85%. През последните години този коефициент е бил средно между 73 и 74%, като през 2022 г. и началото на 2023 г. е бил 73,5%, а през 2024 г. леко се е повишил до 74,2%. Само около 6% от новите кредити са с LTV над 90%, докато две трети от новите ипотечни кредити са с LTV под 80%. БНБ посочва, че 24 държави от Европейското икономическо пространство (ЕИП) вече са въвели мерки за този показател, като много от тях имат за цел да ограничат отпускането на нови кредити на или над 90%.

2. Съотношение дълг-обслужване-доход (СДДО):Този коефициент измерва способността на кредитополучателя да изплаща кредитите си. От 1 октомври този коефициент не трябва да надвишава 50%. Данните на БНБ показват, че средният DSTI леко се е подобрил - от 39,1% през 2022 г. до 38,5% през 2024 г. Повечето държави от ЕИП са въвели ограничения от 40%, но три държави използват ограничение от 50%, а други пет са определили горна граница от 60%.

3. Максимален матуритет/падеж на кредита: Кредитите, отпуснати след 1 октомври, не трябва да надвишават 30-годишен срок. Данните на БНБ разкриват, че средният матуритет на кредитите се е увеличил от 24,2 години през 2022 г. до 25,2 години в началото на 2024 г. Увеличението на срока на кредита се дължи на нарастващия среден размер на кредита поради по-високите цени на жилищата. През 2024 г. средният размер на кредита е 198 000 лв. в сравнение със 156 000 лв. през 2022 г. 

Новите правила все още ще позволяват на банките да одобряват или предоговарят кредити извън тези ограничения, но тези изключения не могат да надхвърлят 5% от общия обем на новоотпуснатите или предоговорените кредити през предходното тримесечие.

Защо сега?

Основанието на БНБ за тези ограничения е продължаващият растеж на кредитите, свързани с жилищното строителство, който през второто тримесечие на 2024 г. отбеляза допълнително ускорение. Оценката на риска на централната банка показва изместване на някои показатели в по-висока рискова категория, което е сигнал за потенциално натрупване на средносрочни рискове за банковата система.

Въпреки че не се наблюдава влошаване на кредитните стандарти, БНБ иска да запази устойчивостта на банковия сектор чрез въвеждането на тези предпазни мерки. Тези правила допълват капиталовите буфери, които са едни от най-високите в Европа и които БНБ вече е приложила към банковата система.

Управителят на БНБ Димитър Радев подчерта, че целта е да се контролира разрастването на ипотечното кредитиране, а не то да бъде спряно напълно. Той също така уточни, че новите правила няма да засегнат съществуващи договори за кредити, а ще се прилагат спрямо нови кредитополучатели, за да се предотврати свръхзадлъжнялостта.