Защо някои строители се молят, а други се радват
Публикувано от Божидар Балевски окт 13, 2023 в Макроикономика
Според експерти в жилищно строителство, пет са убедителните причини, които сочат, че срив на жилищния пазар не се задава. Ето и кои са те:
Ограничени запаси: Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти съобщава, че през август предлагането на жилища за продажба е слабо - 3,3 месеца. В началото на 2022 г. този показател е бил едва 1,7-месечно предлагане. Постоянният недостиг на налични жилища принуждава купувачите да повишават цените. Тази ситуация, заедно с динамиката на търсенето и предлагането, прави малко вероятен срив на цените в близко бъдеще.
Бавен темп на строителството: След предишния срив на пазара на жилища строителите на жилища намалиха значително обема си и никога не се върнаха напълно на нивата отпреди 2007 г. Неспособността им да придобиват земя и да получават регулаторни одобрения достатъчно бързо, за да задоволят търсенето, предполага, че повторение на свръхзастрояването отпреди 15 години е малко вероятно. С появата на повече жилища на пазара предлагането и търсенето могат постепенно да се балансират, но това ще отнеме време.
Демографски промени: Различни фактори допринасят за силното търсене на жилища, включително настоящите собственици на жилища, които търсят по-големи жилища поради увеличаването на работата от разстояние по време на пандемията. Милениалите, значителна демографска група в най-добрите си години за закупуване на жилище, както и нарастващото испаноезично население, също желаят да станат собственици на жилища.
стандарти за кредитиране: За разлика от слабите практики на кредитиране от средата на 2000-те години, съвременните стандарти за кредитиране са строги. Сега кредитополучателите трябва да предоставят подробна документация и да имат отлични кредитни качества, за да получат ипотечен кредит. Средният кредитен рейтинг на ипотечните кредитополучатели през второто тримесечие на 2023 г. е впечатляващите 769 точки, според Федералната резервна банка на Ню Йорк. Връщането към хлабавите стандарти за кредитиране може да бъде причина за безпокойство.
Ограничени случаи на отнемане на собственост: След срива на жилищния пазар се наблюдаваше рязко увеличение на броя на отнетите имоти, което доведе до спад на цените. Понастоящем повечето собственици на жилища разполагат със значителен собствен капитал в домовете си. В разгара на пандемията кредиторите се въздържаха от подаване на известия за неизпълнение, което доведе до рекордно ниски нива на изземване на имоти през 2020 г. Въпреки че оттогава насам се наблюдава леко повишение на броя на отнеманията на имоти, то бледнее в сравнение с предишните години.
От другата страна са тези, които се молят на ФЕД да спре с интервенциите на пазара.
В изявление на най-видните групи имотни пазарни играчи се подчертава тяхната неотложност, като се посочва: "Молим Федералния резерв да предприеме тези прости мерки, за да не позволи на този сектор да бъде катализатор на трудните икономически условия, които Федералният резерв усърдно работи да предотврати."
В писмото, написано в понеделник, 10.10.2023 г., адресирано до Управителния съвет на ФЕД и до председателя Джером Пауъл, тези служители открито изразяват загрижеността си относно траекторията на паричната политика и отражението ѝ върху затруднената ситуация на пазара на недвижими имоти. Националната асоциация на строителите на жилища, Асоциацията на ипотечните банкери и Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти съвместно публикуваха това писмо с цел да изразят дълбоко застъпените опасения, споделяни сред съответните им членове. Те смятат, че продължаващата пазарна несигурност относно курса на Фед по отношение на лихвените проценти ще допринесе за много проблеми на пазара на имоти. Повишения оттук на лихвените проценти ще водят след себе си тепърва нова пазарната нестабилност. Тяхното общо искане към Федералния резерв е ясно: да се въздържа от по-нататъшни увеличения на лихвените проценти и да не се занимава активно с продажбата на притежаваните от него ипотечни ценни книжа, поне докато жилищният пазар не постигне по-стабилна основа. Колкото повече от тези ипотечни ценни книжа се продават, толкова по-нестабилен става пазара. Това са така наречените на английски “Mortgage-Backed Securities”.
